TROUBLE DE VOISINAGE

Quels sont vos recours en cas de construction d’un immeuble aux abords de votre habitation ?

Si la construction est sur le point de commencer, nous vous invitons à vous rapprocher du service de l’urbanisme de votre commune, sans tarder, pour obtenir tous les renseignements sur cette construction (date du permis,  affichage et le contenu du projet)

Ces renseignements en main, nous vous invitons ensuite à nous consulter afin de contester éventuellement le permis.

Si la construction est déjà achevée et qu’il n’existe plus de recours sur le plan administratif, il vous est encore possible de saisir le Juge civil si vous subissez notamment une perte de vue ou d’ensoleillement.

 Toutefois, pour ouvrir droit à réparation, le trouble de voisinage doit présenter un caractère anormal et donc être d’une gravité certaine.

Le Juge appréciera l’anormalité du trouble en fonction :

  • De la situation du plaignant avant la réalisation de la construction,
  • De la prévisibilité d’une telle situation au regard même de l‘environnement (densité du milieu urbain, zone commerciale, ou encore lotissement)

Ainsi, lorsque l’immeuble est édifié dans une zone urbaine ou suburbaine ayant vocation à évoluer vers des caractéristiques plus urbaines, la jurisprudence a tendance à considérer que la perte de vue et d’ensoleillement ne présente pas le caractère d’anormalité nécessaire à la qualification de trouble de voisinage (CA Rouen, 1re ch., 15 nov. 2006 : JurisData n° 2006-323597 ; CA Paris, 19e ch. A, 28 mars 1995 : JurisData n° 1995-020964)(CA Rouen, 1re ch., 10 janv. 2007 : JurisData n° 2007-334206).

Cependant, lorsque la perte d’ensoleillement ou de vue présente des contraintes excessives, les Tribunaux admettent que ce trouble excède les inconvénients normaux du voisinage même dans des zones urbaines  (CA Montpellier, 1re ch. AO, 5 mars 1998 : JurisData n° 1998-034815 . – V. également, CA Rennes, 1re ch. A, 30 juin 1998 : JurisData n° 1998-044318).(CA Rouen, 1re ch., 22 févr. 2006 : JurisData n° 2006-313853).

Sont ainsi constitutifs d’un trouble anormal de voisinage :

  • la construction d’un immeuble extrêmement proche d’une maison entraînant, par sa taille, une perte de vue et d’ensoleillement et faisant subir au voisin une gêne dans son intimité, en créant une vue directe des fenêtres et balcons de l’ensemble immobilier sur la maison (CA Rouen, 23 septembre 2009, JurisData n° : 2009-379235)
  • la perte d’ensoleillement de la cour et la limitation de la vue depuis la maison, lesquelles résultent de la construction d’un abri voiture d’une hauteur de cinq mètres sur toute la longueur du patio, étant précisé que les deux propriétés se situent dans une zone d’habitat pavillonnaire permettant de disposer d’une bonne luminosité et d’une vue peu dégagée sur le lointain (CA Nîmes, 8 décembre 2009, précité),
  • la perte de vue et de clarté provoquées par l’édification d’un immeuble voisin à proximité immédiate d’un ensemble résidentiel en copropriété (CA Toulouse, 12 décembre 2005, n°05/02971, Juris- Data n° 2005-294112),
  • la surélévation d’un bâtiment de deux niveaux en face d’un immeuble masquant la vue de ce dernier sur la montagne et provoquant une perte de luminosité (CA Grenoble, 18 novembre 2008, RG 06/3240, Légifrance).

De même, la Cour de cassation a-t-elle admis l’anormalité d’un trouble de voisinage pour privation complète d’ensoleillement et transformation d’une cour et d’un jardinet en un « fonds de puits » causée par un immeuble régulièrement édifié dans Paris (Cass. 3ème civ. , 18 juillet 1972, Bull. civ. III, n° 478 – voir également Cass. 3ème civ. , 27 novembre 1979, RD Imm. 1981, p. 303 ; Cass. 2ème civ. , 5 février 1981, GP 1981,  II,  Pan. p. 206 ; Cass. 2ème civ. , 8 juillet 1983, Bull. civ. II, n°122 ; Cass. 3ème civ. , 26 janvier 1993 GP 13 juin 1993, arrêts dans lesquels la Cour a considéré que la diminution de la vue sur le paysage, de la lumière et de l’ensoleillement constituaient des troubles de voisinage réparables).

Peu enclins au prononcé d’une destruction en ce qu’elle porterait atteinte au droit de propriété notamment lorsque la construction bénéficie d’un permis de construire régulier, les préjudices liés à la perte d’ensoleillement, de vue,  ouvrent toutefois droit à des dommages et intérêts.

Me Claude LAUGA, spécialiste en droit immobilier, et ses associés vous assisteront, si vous le souhaitez, pour obtenir la réparation de votre préjudice.