La loi du 10 juillet 1965 pose le principe d’égalité des droits entre les copropriétaires quant à la jouissance des parties communes.
Lorsqu’il statue en assemblée générale, le syndicat ne doit donc pas compromettre cette égalité de traitement en prenant ses décisions, fussent-elles adoptées selon les formes et majorités requises.
En d’autres termes, l’assemblée ne peut favoriser un copropriétaire ou le désavantager par rapport aux autres sans un motif dûment justifié par l’intérêt collectif ; sauf à rompre la règle de l’égalité de traitement.
Un abus est susceptible d’être commis dans de nombreux domaines d’intervention du syndicat.
Le plus souvent, il s’agit de la question de l’utilisation des parties communes quant à la circulation et le stationnement des véhicules.
En effet, comment appliquer ce principe lorsque des places de stationnement dans une copropriété sont en nombre insuffisants et qu’il n’est possible de les attribuer qu’à certains copropriétaires seulement ?
Sur quels critères objectifs l’assemblée doit-elle décider d’attribuer ces places sans risquer d’être annulée pour abus de droit ou de majorité ?
La Cour de Cassation a, dans un arrêt de principe du 11 mai 2006, posé deux conditions permettant d’éviter que sa décision soit discriminatoire:
- une contrepartie doit être prévue en faveur des copropriétaires évincés.
Le plus souvent, il s’agira d’un loyer à la charge des copropriétaires bénéficiaires.
- Une égalité des chances doit exister dans l’attribution des places
Les différents copropriétaires intéressés doivent avoir une chance d’obtenir, sur une certaine durée, l’attribution d’une place de stationnement.
Il serait donc nécessaire de prévoir un tirage au sort et une rotation dans le temps.
Elle a réaffirmé ce principe, dans un arrêt en date du 8 septembre 2016, où la Cour de Cassation a censuré la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence pour ne pas avoir recherché si la disposition prise en assemblée générale en application du règlement de copropriété, d’attribuer d’office un même emplacement à un même copropriétaire pour un loyer modique, sans contrepartie pour les copropriétaires lésés, n’entrainait pas une rupture d’égalité entre les copropriétaires.
Me Claude LAUGA spécialiste en droit immobilier et ses associés peuvent conseiller le syndic ou tout copropriétaire et apprécier la validité des résolutions soumises à une assemblée générale avant que celle-ci ne se tienne ou a posteriori.
Ils pourront éventuellement représenter un copropriétaire qui le désirerait à une assemblée.
