Les frais nécessaires au recouvrement de charges impayées

I/ Définition

Il existe une liste légale et réglementaire, non exhaustive, des frais nécessaires :

• Frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure
• Droits et émoluments des actes d’huissier de justice
• Droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur
• Frais résultant de la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé
• Frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque
• Dépôt d’une requête en injonction de payer
• Constitution de dossier transmis à un auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles
• Suivi de dossier par un avocat en cas de diligences exceptionnelles.

Ces frais doivent être mentionnés dans le contrat de syndic et être exprimés HT et TTC.

Mais n’en font pas partie les honoraires d’avocat, déjà pris en considération au titre des frais irrépétibles.

Par analogie, les actes d’huissier de justice correspondant aux dépens doivent être écartés.

II/ Imputation

Il ne suffit pas que les frais figurent sur cette liste pour être imputés au débiteur défaillant.

Encore faut-il qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires les ait exposés de manière réellement nécessaire. Cette condition est soumise au contrôle du juge.

Ainsi, il peut exclure les frais liés à de très multiples relances ou à la transmission des pièces dans le désordre par le syndic, non assimilable à une diligence.

Cela doit inciter le conseil syndical et l’assemblée générale à être vigilants et à demander au syndic, qui voudrait répercuter ces frais non nécessaires sur le syndicat des copropriétaire, de les conserver à sa charge.

III/ Suppression

Auparavant, il avait été précisé tant par le Conseil d’Etat que par l’Autorité de la Concurrence, que les frais de recouvrement des charges, dont ceux de mises en demeure et de relances, ne pouvaient excéder un certain montant fixé par décret.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a abrogé le plafonnement en ce domaine.